طرح های مشارکت در ساخت و هرآنچه باید بدانید

روزنامه هفت صبح: هر بار ملک گران می گردد، مشارکت در ساخت رونق می گیرد. انگار کسانی که زمین مسکونی شان را به حال خودش رها نموده بودند، متوجه می شوند که چه گنج بزرگی در آن گوشه شهر افتاده و با ساخت خانه در آن چقدر سود می توان به جیب زد. این روز ها تقریبا در چنین شرایطی قرار گرفته ایم. خیلی از زمین داران یا کسانی که خانه کلنگی دارند به فکر ساخت خانه افتاده اند، اما ساخت خانه که به همین راحتی ها نیست؛ کلی سرمایه برای ساخت و کلی دردسر برای خاتمه کار دارد.

طرح های مشارکت در ساخت و هرآنچه باید بدانید

راهکار در چنین مواردی پیدا کردن یک سازنده خوب و با انصاف برای شراکت است. طرح های مشارکت در ساخت علاوه بر اینکه هر دو طرف معامله را به سود می رسانند، در ابعاد بزرگ تر یاری زیادی به رونق بازار مسکن خواهند کرد. اگر زمین یا خانه کلنگی دارید و می خواهید با ساختن آپارتمان در آن کلی پول دربیاورید، خواندن این گزارش می تواند شما را در آشنایی با جزئیات و شرایط طرح های مشارکت در ساخت هدایت کند؛ طرح هایی که در آن مالک زمین و سازنده توافق می نمایند که آورده هایشان را که یکی زمین و دیگری دانش و هزینه ساخت وساز است، در اختیار هم بگذارند و در ساخت یک آپارتمان نوساز با هم شریک شوند.

مشارکت در ساخت چگونه است؟

تقریبا نیمی از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. به عبارتی برای ساخته شدن یک آپارتمان، سازنده به همان اندازه سرمایه ای برای خرید مصالح و ساخت خانه می گذارد، نیاز به سرمایه برای خرید زمین دارد. نه سازنده به تنهایی می تواند ساختمان بسازد، نه صاحب زمین توانایی ساخت خانه را دارد. در چنین حالتی بهترین روش برای رونق دریافت کار، ساخت مسکن مشارکتی است. به طوری که مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحد های مسکونی برمی دارد.

در این بین چند نکته اهمیت زیادی دارد. مهم ترین آن میزان سهم هر کدام از دو طرف یعنی مالک و سازنده از خانه ساخته شده است. هر کدام از دو طرف در این شراکت پر سود، تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند که اگر هر کدام شان به این تعهدات عمل ننمایند، شراکت خوبی از آب در نخواهد آمد.

برای اینکه همان اول کار دو طرف سنگ های شان را با هم وابنمایند، بهتر است قبل از هر چیز تمام هزینه ها را از خرید مصالح، حقوق کارگران، ارزش زمین، مخارج کار های اداری و اخذ مجوز و پیش بینی نمایند. در چنین حالتی تعیین می گردد که هر کدام از دو طرف قرار است چقدر سرمایه برای ساخت مسکن بگذارند و به اصطلاح مشاوران املاک، آورده شان برای مشارکت در ساخت چقدر است؟

سهم هر کدام از دو طرف در آپارتمان ساخته شده

تعیین سهم الشراکه یکی از اصلی ترین مواردی است که مالک و سازنده باید روی آن توافق نمایند. اگر هر دو طرف در این کار حرفه ای باشند، می توانند همان اول کل هزینه ها را پیش بینی نمایند و سهم نهایی هر طرف را بر اساس آورده شان تقسیم نمایند، اما عموماً مالک ها تنها یک بار در عمرشان زمین را برای ساخت در اختیار سازنده می گذارند. برای همین مشاوران املاک از یکسری نسبت های عرفی برای تعیین سهم الشراکه استفاده می نمایند.

قیمت زمین و تعداد طبقاتی که قرار است ساخته گردد، اصلی ترین معیار ها برای تعیین سهم الشراکه است. یک آپارتمان به طور عادی، حداقل چهار طبقه ساخته می گردد. هر چه تعداد طبقات بیشتر گردد، سهم مالک برای چهار طبقه اول بالاتر می رود و سازنده برای طبقات بالاتر یعنی پنجم، ششم و ... سهم بیشتری خواهد داشت. همچنین موقعیت زمین و قیمت آن در تعیین حق الشراکه تاثیرگذار است.

بعضاً مالک ها با توجه به موقعیت عالی زمین شان، سهم بیشتری از شراکت می خواهند. مشاوران املاک توصیه می نمایند که به جای سهم الشراکه بیشتر مالک برای زمین های گرانقیمت، سازنده مبلغی تحت عنوان بلاعوض یا اجاره زمین به مالک پرداخت کند. باید توجه داشته باشید که بعضا در قرارداد ها این مبالغ به عنوان آورده سازنده محاسبه می گردد و سهم سازنده در نهایت بیشتر خواهد شد. سهم الشراکه برای خانه های چهار طبقه عموماً 50-50 است و هر دو طرف سهم یکسانی از مشارکت در ساخت خواهند داشت.

در خصوص زمین های گرانقیمت، سازنده عموماً مبلغی در حد دو درصد قیمت زمین را در قالب بلاعوض به مالک می پردازد. مثلا مبلغ بلاعوض برای زمین با قیمت متری 20 میلیون تومان، حدود متری 500 هزار تومان است.

خانه های پنج طبقه بیشترین سود را برای مالک دارند. اگر زمین ارزانقیمت باشد، سهم الشراکه عموماً 45-55 به نفع مالک تعیین می گردد. با بالا رفتن قیمت زمین، سهم مالک ممکن است به 60 درصد برسد. همچنین در چنین شرایطی مبلغ بلاعوض از دو درصد قیمت زمین، تا 10 درصد افزایش پیدا می نماید. برای مثال در زمینی که ارزش آن متری 25 میلیون تومان است، سهم الشراکه یک خانه پنج طبقه 60-40 به نفع مالک خواهد بود و مبلغ بلاعوض رقمی حدود متری دو میلیون و 500 هزار تومان محاسبه می گردد.

تعداد طبقات اگر بالاتر از پنج طبقه باشد، بیشتر به نفع سازنده است چرا که مبلغ بلاعوض برای خانه های شش طبقه و بیشتر تغییری نسبت به خانه های پنج طبقه ندارد. همچنان سهم سازنده به ازای هر طبقه اضافه بیشتر می گردد.

البته سهم مالک از پنج طبقه اول همچنان 60 درصد باقی خواهد ماند. در طبقه ششم این درصد معکوس می گردد و سازنده سهم 60 درصدی از طبقه ششم خواهد داشت. در طبقه هفتم مجدداً سهم سازنده افزایش پیدا می نماید و به 70 درصد می رسد. توجه داشته باشید که این مبالغ و درصد ها برای تعیین سهم الشراکه و مبلغ بلاعوض به صورت عرف است و دو طرف می توانند بر اساس سهم الشراکه مورد نظر خودشان برای ساخت مسکن مشارکتی به توافق برسند.

تعهداتی که دو طرف قرارداد نسبت به هم دارند

مالک در فرآیند ساخت مسکن مشارکتی، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد چرا که او صرفاً زمین را در اختیار سازنده می گذارد و به او وکالت می دهد تا برای انجام امور اداری مسئله ای نداشته باشد. همچنین مالک در انتها کار موظف است سر وقت سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تأخیر در انجام امور انتقال سند، برای مالک جریمه خواهد داشت. سازنده در طرف مقابل تعهدات بیشتری دارد. او باید تمام هزینه هایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد ذکر شده را بر عهده بگیرد. این هزینه ها به چهار بخش تقسیم می گردد؛

اول:

سازنده باید هزینه تخریب خانه کلنگی که احتمالاً از قبل در زمین مورد نظر ساخته شده را بر عهده بگیرد.

دوم:

انجام امور اداری شهرداری و هزینه های آن مثل دریافت پروانه ساخت و انتها کار ساختمان بر عهده سازنده است.

سوم:

هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن است و چهارم که اصلی ترین هزینه های سازنده را شامل می گردد، که کل هزینه های مربوط به ساخت، اعم از هزینه های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و ... مربوط است.

هزینه هایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید، عموماً بر عهده سازنده است. او باید هزینه های بیمه کارگران را برعهده بگیرد و اگر خدایی ننموده در فرآیند ساخت خانه آسیبی به کارکنان یا به ساختمان های مجاور وارد گردد، مسئولیت آن بر عهده سازنده است. سازنده در قبال ساخت به موقع خانه مسئول است.

او نمی تواند مدت زیادی مالک را برای ساخت خانه منتظر بگذارد و همان اول کار باید مدت زمان لازم برای ساخت خانه را برآورد کند. هر روز که کار ساخت خانه بیشتر طول بکشد، سازنده باید به مالک جریمه بپردازد. دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده نمی توانند قبل از انتها فرآیند ساخت خانه سهم شان را بفروشند. برای مثال اگر مالک زمین قبل از انتها کار به پول نیاز پیدا کند نمی تواند سهمش از خانه در حال ساخت را پیش فروش کند. مگر اینکه دو طرف قرارداد در این مورد با همدیگر توافق نمایند.

چطور سازنده پیدا کنیم؟

ساده ترین راهی که برای پیدا کردن سازنده به فکر هر کس می رسد، مراجعه به مشاوران املاک است. مشاوران املاک در قبال حق کمیسیونی که دریافت می نمایند، دست سازنده را در دست مالک می گذارند و مامور انجام توافق بین آن ها خواهند بود. البته بعضا برای صرفه جویی در پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک، خودشان دنبال زمین کلنگی یا سازنده حرفه ای می گردند. طوری که رد و نشان آن ها را می توان در آگهی های مشارکت در ساخت پیدا کرد.

همانقدر که سازنده ها دنبال زمین خوب برای ساخت و ساز هستند، مالک ها می خواهند هر چه زودتر در زمین کلنگی شان صاحب یک آپارتمان نوساز شوند و برای این کار دنبال شرکت های ساختمانی با تجربه و خوب می گردند. نگاه گذرا به آگهی های اینترنتی نشان می دهد تعداد این مدل آگهی ها در بازار املاک کم نیست.

امتیازات ویژه ای که ممکن است به یک زمین کلنگی تعلق بگیرد

بعضی زمین ها ممکن است قیمت بالایی داشته باشند و بعضی دیگر ارزش شان در امتیازاتی که دارند خلاصه می گردد. خانه های کلنگی که در بافت فرسوده قرار دارند، با وجود قیمت پایین شان، جان می دهند برای نوسازی و مشارکت در ساخت چرا که اگر طرفین بخواهند روی این زمین وام ساخت بگیریند، نرخ بهره آن مشمول تخفیف خواهد شد. همچنین نوسازی بافت فرسوده طرح های تشویقی از شهرداری می گیرند که نمونه آن امکان بالا بردن تعداد طبقات یا کاهش مبلغ عوارض است.

علاوه بر بافت فرسوده، بعضی زمین ها در بافت ناپایدار قرار دارند. بعضی از زمین هایی که در بافت ناپایدار قرار دارند، یک طبقه تشویقی خواهند داشت. برای اینکه ببینید زمین موردنظر در بافت فرسوده با بافت ناپایدار واقع شده است، باید به سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران مراجعه کنید. اگر بتوانید همسایه های تان را راضی کنید تا زمین تان را با هم یکی نموده و در اختیار سازنده قرار دهید، زمین تجمیع شده دارای امتیاز خواهد بود. طوری که اگر دو پلاک شهرداری را با هم تجمیع کنید، عوارض ساخت نصف می گردد. هر چه تعداد پلاک ها تجمیع شده بیشتر گردد، تخفیف شهرداری در عوارض بیشتر خواهد بود.

زمین هایی که سطح اشغال بیشتری داشته باشند، امتیاز بالاتری در طرح های مشارکت در ساخت دارند. سطح اشغال توسط شهرداری تعیین می گردد. آن ها هستند که می گویند شما در کجای زمین و تا چند طبقه می توانید خانه بسازید. سطح اشغال در زمین ها عموماً 60 درصد برای طبقات روی زمین و 80 تا 100 درصد برای طبقات زیر زمین است. علاوه بر این، جهت معبر یکی دیگر از امتیازات زمین به حساب می آید. خانه های که جهت معبرشان جنوب است، یعنی رو به جنوب ساخته می شوند و درب خانه در ضلع جنوبی قرار می گیرد. این خانه ها امتیاز بیشتری نسبت به بقیه دارند چرا که رو به آفتاب ساخته شده و پنجره های شان نورگیر است.

منبع: برترین ها
انتشار: بروزرسانی: 26 مهر 1398 شناسه مطلب: 534

به "طرح های مشارکت در ساخت و هرآنچه باید بدانید" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "طرح های مشارکت در ساخت و هرآنچه باید بدانید"

نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید